계약갱신청구권 행사 방법과 유의사항, 그리고 계약갱신청구권 거절 사유와 대응 방법

 

계약갱신청구권은 세입자가 일정 조건을 충족하면 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 하지만 이를 행사하기 위해서는 정확한 청구 방법과 유의해야 할 사항을 숙지해야 합니다. 이 글에서는 계약갱신청구권의 행사 요건, 신청 절차, 유의해야 할 법적 사항에 대해 자세히 설명합니다.

계약갱신청구권이란? 행사 요건과 기본 개념

계약갱신청구권은 「주택임대차보호법」에 따라 세입자가 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 31일부터 시행된 개정법에 따라, 세입자는 최초 2년 계약이 종료된 후 추가로 2년을 연장할 수 있습니다. 즉, 최대 4년 동안 동일한 주택에 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다.

행사 요건:

• 대상 주택: 주거용으로 사용되는 전세 또는 월세 주택을 대상으로 합니다. 
• 요청 기한: 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 신청해야 합니다. (부연하자면 이는 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 계약갱신청구권 행사 없이 연장된 계약에 대하여 적용되고 있습니다.) 행사할 수 있는 기간과 요건을 놓치면 자동으로 갱신되지 않으므로 주의가 필요합니다.
• 임대인의 거부 사유가 없을 것: 임대인이 직접 거주하거나 정당한 거절 사유가 없다면 계약 갱신이 가능합니다. 
• 행사 횟수: 1회로 한정됩니다. 

행사의 효과: 임차인이 계약갱신청구권을 사용 시 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신이 되지만 임대료는 5%의 범위 내에서 인상이 가능합니다. 한편, 추가로 연장된 계약 기간이 2년이지만 세입자는 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만 임대인에게 해지 통지를 한 뒤 3개월이 지나야 해지가 됩니다. 임대인도 새로운 임차인을 구하기 위한 일정 기간은 보장해 주는 것입니다. 반면에 집주인은 중도에 계약을 해지할 수 없습니다.  

 

계약갱신청구권 행사 절차와 방법

계약갱신청구권을 올바르게 행사하기 위해서는 정해진 절차를 준수해야 합니다.

1. 계약 갱신 요청하기

세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 연장을 요구해야 합니다. 구두 요청도 가능하지만, 문서(내용증명, 문자, 이메일 등)로 기록을 남기는 것이 중요합니다. 이중 가장 확실한 방법은 내용증명이지만 자칫 임대인과의 관계에 악영향을 줄 수 있으므로 문자나 이메일 등의 방법을 우선적으로 고려하되 임대인이 수신 및 회신을 회피하거나 신뢰할 수 없는 경우 내용증명도 적극 고려해 봅니다. 

2. 임대인의 회신 확인

임대인이 계약 갱신을 거부할 경우, 그 사유가 정당한지 검토해야 합니다. 임대인이 직접 거주하거나, 임차인의 임대료 연체 등 정당한 사유가 있는 경우 거부가 가능합니다. 만약 부당한 거절이라면 법적 대응을 고려해야 합니다.

3. 계약 갱신 진행

임대인이 요청을 받아들이면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 다만, 일부 경우 임대료 상승이 있을 수 있는데, 「주택임대차보호법」에 따라 직전 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.

4. 임대 방식의 전환 (전세에서 월세로 전환, 월세에서 전세로 전환)

계약 갱신청구권 행사 시 임대차 계약은 기존과 동일한 조건으로 갱신이 되고 임대로만 5% 상한으로 인상이 가능합니다. 따라서 원칙적으로 임대방식의 전환은 안됩니다. 그러나 임차인이 요청하고 임대인이 동의하면 가능합니다.    

5. 임대인의 거부 사유 검토

만약 임대인이 갱신을 거부할 수 있는 사유에 해당하는지 검토를 합니다.

 

계약갱신청구권 행사 시 유의사항 

계약갱신청구권을 행사할 때 주의해야 할 몇 가지 사항이 있습니다.

1. 청구 기한 엄수

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하며, 이 기간을 놓치면 계약이 자동 종료될 수 있습니다.

2. 증거 자료 확보

임대인이 계약 갱신을 거부하는 경우에 대비해 요청 기록을 남기는 것이 중요합니다. 문자나 이메일, 내용증명 등을 활용하세요.

3. 임대료 인상 제한 확인

계약을 갱신할 때 임대료가 급격하게 인상되지 않도록 법적 기준(5% 이내 인상)을 확인해야 합니다.

4. 임대인의 실거주 여부 검토

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한 경우, 이후 실제로 거주하는지 확인해야 합니다. 만약 거짓으로 실거주를 주장하고 새로운 임차인에게 더 높은 가격으로 임대했다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

5. 법적 분쟁 시 대응 방법

임대인이 부당하게 계약 갱신을 거부하면, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원을 통해 조정 및 소송을 진행할 수 있습니다.

 

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 정당한 사유

1. 임대인 또는 직계가족의 실거주

임대인이 본인 또는 배우자, 부모, 자녀 등 직계가족이 거주할 목적으로 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.

정당한 거절 사례:

• 임대인이 직접 입주할 예정인 경우
• 임대인의 부모님이 거주할 계획이 있는 경우
• 결혼한 자녀가 해당 주택으로 이사 오려는 경우

부당한 거절 사례:

• 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 다른 세입자에게 높은 임대료로 재임대하는 경우
• 가족이 실거주한다고 했지만 실제로는 제삼자에게 임대하는 경우

2. 세입자의 임대료 연체

세입자가 임대료를 2회 이상 연체한 경우, 임대인은 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.

정당한 거절 사례:

• 연속 2회 이상 임대료 미납
• 임대료 연체로 인해 경고를 받은 경우

부당한 거절 사례:

• 연체 기록이 없음에도 계약 갱신을 거부하는 경우
• 1회만 연체했는데 갱신을 거절하는 경우

3. 건물 철거 또는 재건축 계획

해당 건물이 재건축되거나 철거될 예정이라면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

정당한 거절 사례:

• 건축 허가 또는 철거 계획이 승인된 경우
• 안전 진단 결과 재건축이 필요한 경우

부당한 거절 사례:

• 철거 또는 재건축 계획이 없는 상태에서 허위로 갱신 거절
• 단순 리모델링을 이유로 계약 갱신을 거부하는 경우

4. 임차인의 불법 사용 및 계약 위반

세입자가 임대인의 동의 없이 불법적으로 사용했거나 계약 위반 사항이 있을 경우 갱신이 거절될 수 있습니다.

정당한 거절 사례:

• 무단 전대(세입자가 제3자에게 임대)
• 주거용 건물을 사업장으로 불법 개조
• 계약 위반으로 인한 민원 발생

부당한 거절 사례:

• 계약과 관계없는 개인적인 이유로 갱신 거절
• 경미한 사유(예: 벽에 못을 박은 정도)로 갱신 거절

 

계약갱신청구권 거절 시 세입자의 대응 방법

1. 임대인에게 공식적인 이의 제기

내용증명 우편, 이메일, 문자 등을 통해 갱신 거절 사유를 공식적으로 요청해야 합니다. 이 경우 이미 임대인과의 분쟁 관계에 놓였기 때문에 내용증명의 방법을 채택하는 것을 고려합니다. 

2. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청

분쟁이 발생하면 조정을 신청하여 빠르게 해결할 수 있습니다.

3. 법원에 임대차 계약 갱신 소송 제기

부당한 갱신 거절로 인해 피해를 입었다면 손해배상 청구도 가능합니다.

 

결론

계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 보장하는 중요한 권리입니다. 하지만 이를 행사하기 위해서는 법적 요건을 충족해야 하며, 정확한 청구 절차를 따르는 것이 중요합니다. 특히 요청 기한을 놓치지 않고, 임대인의 거부 사유가 정당한지 검토하며, 증거 자료를 남기는 것이 필수적입니다. 만약 부당한 거부를 당했다면 법적 대응을 고려할 수도 있습니다.