등기부등본이란? 조회 방법부터 분석까지!

부동산 거래를 할 때 가장 중요한 서류 중 하나가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 등의 권리 관계를 확인할 수 있습니다. 해당 부동산의 소유관계를 공식적으로 확인할 수 있고, 해당 부동산을 담보로 한 대출 여부, 가압류 여부 등을 입증할 수 있는 서류입니다. 따라서 부동산 거래 사기 피해를 예방하는 데 필수적인 역할을 합니다. 보통 부동산 거래를 하면 부동산 중개업소에서 발급하여 보여주는데 등기부등본의 내용을 스스로 파악할 수 있어야 합니다.  이 글에서는 등기부등본의 개념부터 인터넷 및 오프라인 조회 방법, 주요 항목 해석법까지 자세히 설명해 드립니다.

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 법적 권리 관계를 기록한 공적 문서입니다. 법원 등기소에서 관리하며, 누구나 열람할 수 있도록 공개되어 있습니다. 이를 통해 부동산의 소유자, 저당권, 압류 여부 등을 확인할 수 있습니다.

등기부등본의 역할

• 소유권 확인: 해당 부동산의 실제 소유자가 누구인지 확인 가능합니다. 
• 담보 설정 여부 확인: 근저당권, 가압류 등이 설정되어 있는지 확인합니다. 
• 권리 관계 검토: 부동산이 법적으로 문제가 없는지 파악합니다. 
• 부동산 사기 방지: 소유주 명의 위조, 이중 계약 등의 사기를 예방합니다. 

등기부등본의 구성

• 표제부: 부동산의 개요(주소, 면적 등)를 확인할 수 있습니다. 
• 갑구: 소유권 관련 정보(소유자, 소유권 변동 내역)를 확인할 수 있습니다. 
• 을구: 저당권, 근저당권, 가압류 등 설정 정보 등을 확인할 수 있습니다. 

등기부등본 조회 방법

온라인 조회 방법

1. 인터넷등기소 접속을 합니다. 
2. 회원가입 또는 비회원 로그인 합니다. 
3. '열람/발급' 메뉴 선택 후 '등기사항증명서' 클릭을 합니다. 
4. 부동산 정보 입력 (주소 또는 등기번호 입력)을 합니다. 
5. 열람(1,000원) 또는 발급(1,000원) 선택 후 결제를 합니다. 
6. 등기부등본 확인 및 다운로드를 합니다. 

오프라인 조회 방법

1. 법원 등기소 또는 주민센터를 방문합니다. 
2. 부동산 주소 입력 및 신청을 합니다. 
3. 수수료를(1,000원) 납부합니다. 
4. 등기부등본 출력 및 확인을 합니다. 

등기부등본 항목 해석법

1) 표제부: 부동산의 기본 정보

• 부동산의 주소, 대지 면적, 건축 연도 등 기록되어 있습니다. 계약하려는 집이 맞는지 확인합니다.
• 건물 용도 - 주거용이 맞는지 확인합니다. 아파트의 경우 '공동주택(아파트)', 빌라의 경우 '공동주택(다세대주택)', 단독주택의 경우 '단톡주택'으로 표기됩니다. 반면에 '근린생활시설'은 상가나 사무실이며 이 경우 전입신고가 불가능합니다. (실전 사례: 주거용이 아닌 건축물을 주거용인 것으로 전월세 계약을 하였다가 뒤늦게 비주거용 부동산임을 알고 계약을 파기한 사례가 있는데요. 표제부를 잘 확인했다면 방지할 수도 있었을 것입니다.)
• 등기된 날짜 확인 (해당 부동산이 언제 등기되었는지 확인 가능)이 가능합니다. 

2) 갑구: 소유권 관련 사항

• 소유자의 이름 및 주소를 확인합니다. 임대인이 실소유주가 맞는지 확인이 가능합니다. 만약 소유주가 여러 명인 공동명의인 경우 계약 시 모든 소유주가 참석하여 계약을 진행하도록 하는 것이 원칙입니다. 
• 소유권 변동 기록을 확인할 수 있습니다. 등기한 순서대로 나오므로 마지막 부분에 현재 소유자가 나옵니다. 이전 소유주들에는 취소선이 그어져 있습니다. 
• 가등기, 가처분 및 가압류 여부를 확인합니다. (실전 사례: 보증금이 저렴하게 나온 전셋집 매물이 있어서 전세 계약을 했는데 뒤늦게 등기부등본에 가압류 설정이 되어 있는 것을 발견한 사례가 있습니다. 해당 집이 경매로 넘어가면 후순위의 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 미리 등기부등본을 확인했다면 계약을 하지 않았을 겁니다.)
• 신탁 여부를 확인합니다. 만약 신탁에 대한 내용이 있다면 해당 부동산의 권리가 등기부등본상 소유자에서 신탁회사로 이전되어 있는 상태를 의미합니다. 예를 들어 재건축, 재개발 구역 사업이 진행되는 경우 소유한 부동산을 신탁 등기 하게 됩니다. 이러한 사업은 실거주자가 이주를 요구받을 수 있다는 점을 주의하여야 합니다. 

3)을구: 근저당권 및 기타 권리 관계

• 근저당권: 은행 대출 등의 담보로 설정된 경우 확인이 가능합니다. (실전 사례: 보증금이 저렴하게 나온 전셋집이 있어서 전세 계약을 하였는데 근저당권이 상당 수준으로 잡혀 있는 사례가 있습니다. 해당 주택이 경매가 될 경우 선순위 근저당이 말소된 후 본인의 전세 보증금도 돌려받을 수 있을지 보수적으로 판단해야 합니다.) 
• 채권최고액: 집을 담보로 융자를 해준 금융기관 등이 돈을 빌린 사람에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액을 의미합니다. 미납된 이자나 수수료 등을 청구하기 위해 실제 대출 금액보다 큰 금액을 설정하는 것입니다. 통상 1 금융권은 120%를 설정하고, 2 금융권은 130%를 설정합니다.  
• 전세권 설정 여부를 확인합니다. 
• 임차권등기명령: 만약 을구에 이러한 표현이 있다면 해당 주택 소유주가 이전 세입자에게 보증금을 반환해 주지 않아 이전 세입자가 임차권등기명령을 신청한 상태입니다. 

등기부등본 확인 시 주의할 점

• 소유자 정보 확인: 계약하는 사람이 실제 소유자인지를 필수적으로 확인합니다. 
• 근저당권 설정 여부 확인: 저당이 많다면 위험 신호입니다. 
• 압류, 가처분, 경매 여부 체크: '경매개시결정'이 있다면 주의합니다. 
• 만약 타인이 등기부등본을 보여줄 경우 반드시 발급 일자를 확인하도록 합니다. (실전 사례: 실제 가압류나 근저당이 설정되어 있는 등 쿤제가 있는 주택인데 문제가 없던 이전 등기부등본을 보여 주면서 임차인을 안심시켜 계약을 하는 경우가 있습니다. 타인이 발급해 준 등기부등본은 반드시 발급 시점부터 확인합니다.)
• 계약 직전에 한 번 더 조회하여 최종적으로 권리 변동 사항이나 추가적인 근저당 설정 여부를 확인합니다. 
• 건축물대장도 함께 확인하여 불법 증축된 건물인지 여부를 확인합니다. 

등기부등본 조회 비용 및 유효기간

조회 방법	수수료	유효기간
인터넷 열람	1,000원	열람 즉시
인터넷 발급	1,000원	3개월
방문 발급	1,000원	3개월

결론

등기부등본은 부동산의 법적 권리 관계를 확인하는 가장 중요한 서류입니다. 인터넷을 통해 간편하게 조회할 수도 있고, 직접 방문하여 발급받을 수도 있습니다. 등기부등본은 본인이 직접 발급해서 확인해야 하며, 처음 해당 주택을 알아볼 때뿐만 아니라 계약 직전에 한 번 더 확인하도록 합니다. 소유권, 근저당권, 압류 여부 등을 꼼꼼히 확인하여 안전한 부동산 거래를 진행하세요! 등기부등본을 정기적으로 확인하는 습관을 들이면 부동산 사기나 피해를 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.