묵시적 갱신 성립 조건, 효력, 임대인과 임차인 입장에 따른 차이점

전월세 계약이 종료를 앞두고 있는데도 임대인과 임차인 모두 별다른 의사를 밝히지 않으면 결국 계약 만기 시 자동으로 계약이 갱신됩니다. 이를 전문 용어로 ‘묵시적 갱신’이라고 하며, 우리나라 주택임대차보호법에서 중요한 개념 중 하나입니다. 묵시적 갱신이란 무엇인지, 법적으로 어떤 의미를 가지며, 임대인과 임차인이 알아야 할 주요 내용을 계약법 관점에서 자세히 살펴보겠습니다.

묵시적 갱신이란? 법적 정의와 개념

전월세 계약에서 ‘묵시적 갱신’이란 기존 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약의 종료나 연장 등에 대한 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 자동으로 계약이 갱신되어 연장되는 것을 의미합니다.

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대차 기간이 종료되었을 때 임차인이 계속 거주하고 있고, 임대인이 계약 종료 의사를 통보하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신(갱신 간주)이라고 합니다.

묵시적 갱신의 핵심 요소는 다음과 같습니다.

• 임대인 또는 임차인이 만료 6개월~2개월 전까지 계약 종료 의사를 통보하지 않을 것 (2020. 6. 9. 주택임대차보호법 제6조 제1항 중 “1개월”이 “2개월”로 개정되었습니다.)
• 계약 만료 후 임차인이 계속 거주할 것
• 묵시적 갱신 시 계약서를 작성하지 않음. (계약서를 작성하면 묵시적 갱신이 성립하지 않음)
• 이러한 조건이 충족되면 계약은 자동으로 갱신되며 이 경우 임대차 기간은 2년입니다. 

묵시적 생신은 그 횟수에 제한이 없습니다. 계약갱신청구권은 1회에 한하여 임차인이 행사할 수 있다는 점에서 차이가 있습니다. 

다만, 2회 이상 연속하여 차임액을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시적 갱신의 적용하지 않습니다.

 

묵시적 갱신 성립을 위한 일자 계산 

계약 만기 2개월 전까지 임대인 또는 임차인은 계약 갱신과 관련된 아무런 의사를 표시하지 않아야 하는데 이 시점을 정확하게 알아야 합니다. 예를 들어 임대차 계약 만기일이 2025년 6월 30일이라면 초일불산입 원칙과 역산에 따라 2개월 전은 2025년 4월 30일 0시가 됩니다. 즉, 2025년 4월 29일 자정까지 임대인 또는 임차인이 아무런 의사 표시가 없으면 2025년 4월 30일이 되는 순간 묵시적 갱신이 성립됩니다. 이때 의사 표시라 함은 계약 만기 2개월 전까지 상대방에게 통보가 아니라 도달이 되는 것을 기준으로 합니다. 상대방에게 나의 의사를 4월 29일 날 통보하였어도, 당일 도달되지 않았다면 의사 표시는 안 된 것입니다.   

 

묵시적 갱신의 법적 효력과 계약 관계

묵시적 갱신이 이루어지면 기존 계약과 동일한 조건이 유지되지만, 몇 가지 법적 차이가 발생합니다.

1. 임대차 기간

묵시적 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 

그러나 묵시적 갱신된 계약은 임차인이 원하면 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 참고로 계약갱신청구권 사용 시에도 임차인이 원하면 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 따라서  의사 표시를 할 생각이라면 시간이 너무 촉박하지 않게 해야 합니다. 

2. 보증금 및 월세 조정 여부

묵시적 갱신 시 기존 계약과 동일한 조건이 유지됩니다. 기간만 2년 연장되는 것입니다.

3. 임대인의 계약 해지 가능 여부

묵시적 갱신 상태에서는 임대인이 마음대로 계약을 해지할 수 없습니다. 하지만 임대인이 직접 거주할 계획이 있거나, 정당한 사유가 있는 경우 계약 해지가 가능합니다. 이 경우에도 임차인에게 계약 해지 6개월~2개월 전에 통보해야 합니다.

 

임대인과 임차인 입장에서의 묵시적 갱신

1. 임대인 입장

임대인 입장의 경우 전월세 만기 시점에서 새로운 임차인을 구하기 어려운 상황이거나, 전월세 가격이 하락하여 재계약 협상을 하게 되면 임차인이 보증금의 일부 반환 또는 월세 감액을 요청할 여지가 있는 경우, 새로 계약을 맺는 번거로움과 재계약 수수료 절감을 원할 경우 묵시적 갱신을 바랄 수도 있습니다. 하지만, 일반적으로 묵시적 갱신은 임대인 입장에서는 묵시적 갱신보다는 정식의 갱신 계약을 하는 것이 유리한 점이 있습니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 2년간의 갱신 기간 중 언제라도 중도 해지 요청이 가능합니다. 만약 정식 갱신 계약 후 거주 중이던 임차인이 중도 해지를 원하면 임대인의 동의가 필요하고 새로운 임차인을 직접 구하는 것이 관행입니다. 반면, 묵시적 갱신 상태에서는 임차인 중도 해지를 자유롭게 할 수 있으므로 임대인으로서는 상대적으로 불리한 입장에 놓입니다.  

2. 임차인 입장

임차인 입장의 경우 전월세 만기 시점에서 같은 조건을 거주를 유지하길 원하는 경우, 전월세 가격이 상승하여 재계약 협상을 하게 되면 임대인이 보증금 또는 월세의 상향을 요청할 여지가 있는 경우, 새로 계약을 맺는 번거로움과 재계약 수수료 절감을 원할 경우 묵시적 갱신을 바랄 수 있습니다. 임차인 입장에서 묵시적 갱신이 되면 2년의 갱신 기간 중 언제라도 중도 해지 요청이 가능하고 해지 통보로부터 늦어도 3개월 되는 시점까지 계약 해지가 되므로 유리한 점이 있습니다. 만약 임차인이 전세자금대출을 받았다면 이를 연장해야 하는데, 이때 은행은 재계약서를 요구합니다. 따라서 이런 경우 임차인은 기존 계약이 묵시적 갱신이 되도록 해서는 안되고, 계약 만기 2개월 전까지는 임대인에게 재계약서 작성을 요청하여 협의를 하고 계약서를 다시 작성하도록 해야 합니다. 

묵시적 갱신 후 임차인이 중도 해지를 요구하는 상황

묵시적 갱신 후 임차인이 중도에 계약 해지를 통보하면 임대인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월 지난 후 임대차 계약이 종료됩니다. 이 경우 임대인은 보통 새로운 임차인을 빠르게 구하기 시작해야 하는데, 만약 새로운 임차인이 3개월 이전에 구해져서 이사를 들어올 수 있으면 임대인과 기존 임차인 및 새로운 임차인 간에 협의하에 이사 날자를 정하게 됩니다. 가장 이상적인 상황이라 볼 수 있겠습니다. 

하지만, 만약 임차인이 계약 해지 통보를 하고도 3개월이 경과하도록 새로운 임차인이 구해지지 않으면 계약은 해지가 됩니다. 가령 2025년 7월 15일에 계약 해지 통보가 임대인에게 도달했다면 기존 임대차 계약은 2025년 10월 15일 자정까지 존속하고, 2025년 10월 16일이 되는 순간 계약은 해지됩니다. 전세계약이라면 임대인은 늦어도 10월 16일까지 전세 보증금을 반환되어야 합니다. 월세계약이라면 임차인은 10월 15일까지의 월세는 납부를 해야 합니다. 

묵시적 갱신 후 발생할 수 있는 법적 분쟁과 해결 방법

묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 반면, 임대인은 일정한 요건을 충족해야만 계약을 종료할 수 있습니다. 이런 점에서 임대인과 임차인 사이에 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1. 임대인이 일방적으로 계약을 종료하는 경우

묵시적 갱신 상태에서는 임대인은 마음대로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 임대인이 정당한 이유 없이 퇴거를 요구한다면, 임차인은 법적으로 보호받을 수 있습니다.

2. 보증금 반환 문제

묵시적 갱신 후 임차인이 계약을 해지하는 경우 임대인은 이를 수용해야 합니다. 별도의 협의가 있지 않는 이상 통보일로부터 늦어도 3개월 전에는 보증금을 반환해야 합니다. 하지만 임대인이 보증금 반환을 미루거나 거부하는 사례도 있습니다. 이런 경우, 내용증명을 보내거나 법적 소송을 통해 해결해야 합니다.

3. 임대료 인상 갈등

묵시적 갱신 후에는 기존 조건이 그대로 유지되므로 임대인이 일방적으로 임대료를 올릴 수 없습니다. 임대인이 임대료 인상을 고려 중이라면 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이 기간에 반드시 계약 갱신 여부를 임차인에게 묻고 임대료 협의를 해야 합니다. 

결론

묵시적 갱신이란 전월세 계약에서 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약과 관련된 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 재계약서 작성 없이 자동으로 계약이 2년 갱신되는 것을 의미합니다. 비록 계약서를 작성하지는 않았지만 모든 조건은 동일하게 인정됩니다. 임대인과 임차인 입장에서 보았을 때 묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 면이 있습니다. 묵시적 갱신 후 임차인은 언제라도 중도 해지가 가능합니다. 다만 임대인에게 통보된 날로부터 3개월까지는 기존 계약이 유효합니다. 묵시적 갱신 관련한 사항을 잘 숙지하여 분쟁이 발생할 경우 원만히 해결할 수 있도록 해야 할 것이며 의도하지 않는 상황에 놓이게 되지 않도록 해야 합니다.