부동산 중개보수 알아보기 - 절감 방법 및 상황(계약 파기, 재계약 등)에 따른 중개보수 지급 방법

부동산 거래를 할 때 신경 써야 하는 비용 중 하나가 중개보수입니다. 특히 서울은 부동산 가격이 높아 중개수수료도 상당한 부담이 될 수 있습니다. 하지만 2021년 10월 개편된 중개수수료 요율이 적용되면서 일부 가격대에서는 수수료 부담이 다소 줄어들었습니다. 여전히 중개보수가 비싸다는 의견들이 많고 이를 대체하기 위한 계약 당사자 간의 직접 계약 방식이 거론되고 있으나 아직 일부 거래에 그치고 있습니다. 

이 글에서는 서울시 기준 부동산 중개수수료 최신 요율, 월세 계약 시 중개보수 계산 방법, 중개 보수 절감하는 팁, 그리고 몇 가지 사례에 중개보수 지급 기준까지 자세히 설명해 드립니다. 중개수수료율은 지역에 따라 부동산 유형에 따라 차이가 있습니다. 

부동산 중개보수

부동산 중개수수료는 매매, 전세, 월세 등 부동산 거래 시 공인중개사에게 지급하는 비용입니다.

서울시는 국토교통부의 개정안을 따르며, 부동산 가격에 따라 최대 요율이 적용됩니다.

중개수수료는 최대 요율이므로 공인중개사와 협의하여 낮출 수도 있습니다. 중개 수수료 협의는 의뢰인 입장에서는 의뢰 전에 미리 협의하는 것이 유리합니다. 만약 중개수수료가 비싸다고 판단되면 다른 부동산중개 업소를 알아보면 되기 때문입니다. 

부동산 중개보수 요율표는 https://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfee.asp에 가면 지역별로 자세한 사항을 확인할 수 있습니다.  

한국공인중개사협회

 

서울시 기준 부동산 중개보수 요율표

1. 서울시 매매 거래 중개보수 

거래 금액	개정 전 요율(%)	2024년 개정 후 요율(%)	최대 수수료 한도
5천만 원 미만	0.6%	0.6%	25만 원
5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.5%	0.5%	80만 원
2억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.4%	0.4%	-
9억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.5%	0.5%	-
12억 원 이상~15억 원 미만	0.6%	0.6 %	-
15억 원 이상	0.7%	0.7%	-

2. 서울시 전세 거래 중개보수

보증금 금액	개정 전 요율(%)	2024년 개정 후 요율(%)	최대 수수료 한도
5천만 원 미만	0.5%	0.5%	20만 원
5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	0.4%	30만 원
1억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.3%	0.3%	-
6억 원 이상~12억 원 미만	0.8%	0.4%	-
12억 원 이상~15억 원 미만	0.8%	0.5%	-
15억원 이상	0.8%	0.6%	-

3. 서울시 월세 거래 중개보수

월세 거래의 경우에는 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100) 기준으로 중개수수료가 계산됩니다.

보증금 + (월세 × 100)	개정 전 요율(%)	2024년 개정 후 요율(%)	최대 수수료 한도
5천만 원 미만	0.5%	0.5%	20만 원
5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	0.4%	30만 원
1억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.3%	0.3%	-
6억 원 이상~12억 원 미만	0.8%	0.4%	-
12억 원 이상~15억 원 미만	0.8%	0.5%	-
15억 원 이상	0.8%	0.6%	-

부동산 중개보수 절감 방법

• 여러 공인중개사 비교하기
• 의뢰하기 전에 중개수수료부터 협의하기 
• 부동산 직거래 활용하기 (법적 보호 필요)
• 부동산 플랫폼의 수수료 할인 이벤트 활용하기

상황에 따른 부동산 중개보수

1. 가계약 파기 시

계약이 체결되지 않았으므로 중개보수도 지급하지 않는 것이 맞지만 중요한 중개 행위가 있을 경우 특별한 사정이 있으면 중개 행위를 한 만큼의 중개보수를 지급해야 할 수도 있습니다. 만약 별도의 특약을 한 경우 상황 해결은 더욱 수월해 지므로 계약 전 가계약 파기 시 중개보수 지급 여부를 공인중개사와 미리 협의해 두는 것도 한 방법입니다. 

2. 계약 파기 시

계약 파기 시에는 공인중개사의 과실이 없으면 이미 진행된 중개 행위만큼의 중개보수가 지급되어야 합니다. 가계약과 달리 계약 성립에 관한 중개 행위를 하였던 바가 있으므로 체결 계약이 파기되더라도 중개보수를 지급하는 것입니다. 다만, 계약이 죄종적으로 완결되지 못했으므로 소송이나 공인중개사와 협의에 의해 감액을 할 여지는 있습니다. 

3. 전월세 재계약 시 

일단 묵시적 갱신이 되는 경우 동일한 조건으로 계약기간만 연장되는 것이므로 재계약서 작성을 할 필요가 없고 따라서 부동산 중개보수도 발생하지 않습니다. 하지만 임대인과 임차인 합의하에 전월세 재계약을 할 경우에는 계약서 작성이 필요합니다. 이 경우에도 일반적으로 공인중개사에게 계약서 작성을 의뢰하게 됩니다. 특히, 임차인이 전세자금대출을 받은 상태에서 이를 연장하려 할 경우 은행에서는 공인중개사에 의해 작성된 계약서를 요구합니다.

공인중개사에 의해 재계약서 작성 시 일정 금액의 수수료가 발생합니다. 재계약서 작성은 정식 중개 업무와 달리  이미 임대인과 임차인이 정해져 있어 공인중개사의 시간과 노력이 덜 들기 때문에 정식 중개 수수료의 요율을 적용하지 않고 대필료를 지급하는 것이 일반적입니다. 다만 이러한 경우 공인중개사의 직인이 들어가지 않고 계약상의 문제가 발생하더라도 공인 중개사에게 책임을 묻기는 어렵습니다. 보통 대필료는 5만 원 또는 10만 원 정도 선에서 지급됩니다.      

4. 부동산 중개를 받은 후 공인중개사 없이 직접 매매거래를 체결 시

드물기는 하지만 공인중개사에게 매수자 및 매도자 중개를 받은 후 공인중개사를 배제하고 양자 간에 직접 매매거래를 하는 경우가 있습니다. 이 경우 판례상 공인중개사가 정식으로 계약을 체결했을 경우 받을 중개수수료의 일부가 인정된 바 있습니다. 중개수수료를 일정 부분 절감할 수 있기는 하나 상도덕의 위배되고, 자칫 거래 과정에서 사기, 계약서 오류 등의 문제에 연루될 수 있으니 주의를 요하니 권장할 만한 사항은 아닙니다. 

부동산 중개보수 관련 법적 기준

부동산 중개수수료는 각 지방자치단체가 정한 요율을 초과하면 불법입니다.

• 초과 청구 신고 방법:
  • 국토교통부 부동산거래질서 신고센터 (☎ 국번 없이 110)
  • 한국공인중개사협회 (☎ 1644-3444)

결론

부동산 중개 보수요율은 지역과 부동산 유형에 따라 차이가 있습니다. 임차인은 부동산을 매매 또는 임차할 경우 발생할 비용을 산정하기 위해 부동산 중개 보수요율을 미리 확인할 필요가 있습니다. 최근 서울시 부동산 중개보수는 매매, 전세, 월세 모두 요율이 인하되었으며, 특히 9억 원 이상 주택 거래의 수수료 부담이 크게 줄어들었습니다. 부동산 중개 보수율은 상한 규정이므로 협상을 통해 정해집니다. 따라서 이를 절감하기 위한 방법이 있습니다. 한편, 계약의 파기 또는 재계약 시에 적용되는 관례들을 숙지해 두면 도움이 되리라 봅니다. 부동산 거래 시 정확한 수수료 계산법을 숙지하고, 공인중개사와 협상하여 합리적인 비용을 지불하길 바랍니다.