실거주를 이유로 한 계약갱신청구권 거절 관련 상황에 따른 임대인과 임차인의 대응 방법

임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 기존 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 하지만 임대인은 실거주를 이유로 이를 거절할 수 있는 권한이 있습니다. 그런데 임대인이 실제 거주를 하지 않으면 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 임대인 입장에서는 만약의 경우에 대비하여 명확한 입증을 위한 준비가 필요합니다. 한편, 임대인이 실거주를 하지 않는 것을 확인할 경우 임차인은 이에 대한 손해배상을 받을 수 있습니다. 본 글에서는 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절할 때 발생할 수 있는 상황에 대하여 임대인과 임차인 입장에서 살펴보도록 하겠습니다. 

1. 임대인이 실거주를 이유로 한 계약갱신청구권 거절의 법적 요건

계약갱신청구권은 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 세입자가 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 하지만 다음과 같은 사유에 해당하면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

• 임대인 또는 직계존비속(부모, 자녀 등)이 실거주할 경우
• 건물의 철거 또는 재건축이 필요한 경우
• 임차인이 계약 조건을 위반한 경우 (임대료 연체 등)
• 기타 정당한 사유가 있는 경우 (예: 정부 정책에 따른 사용 제한 등)

이 중 가장 일반적인 갱신 거절 사유가 ‘임대인의 실거주’입니다. 하지만 법적 분쟁 상태가 되면 단순히 실제 거주하고 있다고 주장하는 것만으로는 실거주 사실이 인정되지 않으며 객관적인 증거 자료가 필요합니다. 최근 대법원의 판례에 따르면 실거주 여부에 대한 입증의 책임은 임대인에게 있습니다. 

2. 임대인이 실거주 입증을 위한 필수 서류 및 증거 자료

임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 경우 다음과 같은 서류와 자료를 보관해 두면 추후 실거주 관련 법적 분쟁이 발생하였을 때 적절히 대응을 할 수 있습니다.  

① 이삿짐 업체 계약서 및 영수증

이삿짐 업체를 정하면 이삿짐 업체에서 계약서를 작성해 줍니다. 이사비를 지급 후 영수증도 함께 잘 보관하여 둡니다. 

② 전입할 주택의 관리사무소 등록

전입하게 될 주택의 관리사무소가 있는 경우 거주자 등록을 합니다. 

③ 전입 신고 

관할 동사무소에 방문하여 실 거주자의 전입신고를 합니다. 임대인 본인 또는 직계가족이 해당 주택에 실제 거주한다는 증거로 활용됩니다. 

④ 학교 배정 또는 전학 관련 증명서

만약 자녀가 함께 거주하여 전학을 하게 되면 학교배정 통지서, 전학 확인서 등을 발급받습니다. 

⑤ 거주 사실을 입증할 수 있는 공과금 납부 내역

전기, 수도, 가스 요금 등 실제 사용 내역이 포함된 고지서 제출이 필요합니다. 실거주 증빙을 위해 최소 3~6개월 치 납부 내역을 확보하는 것이 좋습니다.

⑥ 기존 주택의 매매 또는 임대 내역

현재 거주 중인 주택을 매도하거나 다른 세입자에게 임대했다는 증거를 제출하면 실거주 의도를 더욱 명확히 할 수 있습니다.

3. 임대인이 실거주를 사유로 계약갱신 청구권 거절을 인정받기 위해 따라야 할 사항

① 임차인에게 보증금 반환한다. 

② 이사를 들어온다. 

③ 매물 또는 임대 매물로 내놓지 않는다. 

4. 임대인이 실거주 의심받을 경우의 법적 리스크 및 대응법

① 실거주 목적 미이행 시 법적 제재

임대인이 계약갱신을 거절한 후 거주를 하다가 2년 이내에 다시 임대를 하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

② 세입자의 손해배상 청구 가능성

실거주 사유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대했다면 기존 세입자는 새로운 주택으로 이사하면서 발생한 비용(이사비, 중개수수료, 인테리어 비용 등)과 증액된 임차금액을 청구할 수 있습니다. 법적 분쟁 사례를 보면 임대인이 세입자에게 수천만 원의 배상금을 지급한 판례도 있습니다.

③ 법적 분쟁 예방을 위한 주의사항

실거주 계획이 확실할 경우 위에서 언급한 입증 자료를 준비해야 합니다. 계약 갱신 거절 후에도 최소 2년 동안 실거주를 유지해야 합니다. 법적 분쟁을 방지하기 위해 변호사 또는 부동산 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다.

5. 임대인이 실거주 위반 시 임차인의 손해배상 청구 조건 및 절차 

임차인이 손해배상을 청구하려면 임대인이 실거주를 사유로 계약 갱신을 거절하였으나, 임대인이 실제로 거주하지 않았으며, 이로 인해 임차인에게 실질적인 손해가 있어야 합니다. 

① 임대인의 실거주 위반 증거 확보

세입자는 임대인이 실제 거주하지 않았다는 사실을 입증해야 합니다. 이를 위해 다음과 같은 자료를 수집할 수 있습니다.

• 등기부등본 확인: 계약 종료 후 새로운 임차인이 있는지 조회해 볼 수 있으나 전세권 설정이 되어 있지 않으면 등기부등본에는 나타나지 않습니다. 
• 전입세대 열람 내역: 해당 주소에 제3자가 전입신고 했는지 확인
• 임대 공고 자료: 부동산 매물 사이트나 중개소에서 임대 내역 확인
• 이웃 증언: 실거주 여부에 대한 주변 주민들의 증언 확보

② 손해배상 청구 내용 정리

세입자는 실거주 위반으로 인해 발생한 금전적 손해를 계산해 청구해야 합니다. 주요 손해 항목은 다음과 같습니다. 

• 이사비용 및 중개수수료: 새로운 집을 구하는 과정에서 발생한 비용에 대한 영수증이나 계약서 
• 차액 임대료: 기존 거주하던 곳보다 더 비싼 가격으로 이사를 하여 계약한 경우 그 차액을 청구함. 여기서 손해액은 통상 2년 치가 인정됩니다. 
• 정신적 피해 보상: 부당한 갱신 거절로 인한 불편과 피해 보상

③ 내용증명 발송 및 협의

손해배상을 요구하는 내용증명을 작성하여 임대인에게 발송합니다. 이때 구체적인 손해 내역과 배상 요구액을 명시하는 것이 중요합니다. 임대인이 이를 인정하여 손해배상액을 지급하면 상황이 종료되나 거부하면 정식 소송으로 진행해야 합니다. 

④ 소송 진행 (필요 시)

임대인이 손해배상을 거부하거나 협의가 되지 않는다면 민사 소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 임대인이 정당한 사유 없이 실거주를 이행하지 않은 경우 임대인으로 하여금 손해배상하도록 판결하고 있습니다. 

6. 임대인의 실거주 위반 손해배상 사례 및 판례 분석

최근의 실제 판례를 보면 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 뒤 이를 위반한 임대인에게 손해배상 판결이 내려진 사례가 많습니다.

① 서울 A 씨 사례 (손해배상 3,000만 원 지급 판결)

• 세입자는 갱신을 요청했지만, 임대인은 실거주를 이유로 거절
• 이후 해당 주택이 다른 사람에게 임대된 것을 확인
• 법원은 세입자가 지급한 추가 임대료와 이사비를 고려해 3,000만 원 배상 판결

② 부산 B 씨 사례 (임대차 계약 원상 복구 판결)

• 실거주를 이유로 세입자의 계약 연장을 거부했으나, 공실 상태 유지
• 세입자가 전입세대 열람을 통해 실거주 위반 입증
• 법원은 기존 세입자에게 다시 임대를 하도록 강제 이행 명령

결론

계약갱신청구권을 거절 후 이를 입증해야 하는 상황이 되면 단순한 구두 주장만으로는 부족하고 객관적인 자료를 통해 실거주 의도를 입증해야 합니다. 실거주를 할 임대인은 주민등록등본, 공과금 납부 내역, 거주 계획서 등 관련 서류를 철저히 준비하면 법적 분쟁으로 이어지는 것을 막을 수 있습니다. 한편, 실거주를 이행하지 않으면 손해배상 청구를 당할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 실거주 입증이 확실할수록 임차인과의 불필요한 마찰을 최소화할 수 있으니 실거주를 들어올 때 증빙 자료를 잘 모아둘 필요가 있습니다. 

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절한 후 실제로 거주하지 않고 2년 이내에 다른 세입자에게 재임대한 경우 이는 위법 행위로 간주될 수 있습니다. 이 경우 기존 임차인은 새로운 임대차계약으로 인한 임차금 증액분 및 이사비용 등을 배상받을 수 있습니다. 다만, 배상은 보통 민사소송의 판결로 결정되므로 시간과 수고가 드는 번거로움이 있습니다.