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전세 계약이 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 어떻게 대응해야 할까요? 많은 세입자가 뜻하지 않게 이와 같은 상황을 겪으며 대응 방법을 고민합니다. 본 글에서는 전세보증금 반환 절차, 법적 대응 방법, 그리고 실제 사례들을 살펴보고자 합니다. 기존 임차주택에서 이사를 가기 위해서는 전세보증금을 받아야 하며 이때 다음 집으로 이사를 가기 위해서는 정해진 날짜에 돌려받아야 합니다. 무한정 임대인의 전세보증금 반환을 기다릴 수 없습니다. 따라서 임대인이 전세보증금 반환에 대하여 미온적이고 전세 만기는 되어 가는데 집을 보러 오는 사람이 없다면 임차인은 전세보증금 반환을 위한 단계적 대응을 고려해야 합니다. 특히, 다른 지역으로의 발령이나 해외 이주, 새로운 주거지로의 입주가 확정된 경우 등 반드시 정해진 기한에 이사를 가야 하는 상황이라면 좀 더 적극적인 대처가 필요합니다.
1. 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 이유와 기본 대응
전세 계약이 끝나면 임대인은 세입자에게 전세보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 이를 지연하거나 거부하는 경우가 많습니다. 보증금 반환이 지연되는 이유는 다음과 같습니다.
- 새로운 세입자가 구해지지 않음: 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려줄 자금이 없는 경우입니다. 특히 경기가 악화되면 좀 더 저렴한 전세를 찾는 수요가 늘어나면서 이런 상황이 빈번하게 발생합니다.
- 역전세 문제: 전세 만기 시점에 전세 계약 당시보다 전셋값이 떨어진 상태입니다. 예를 들어 임차인 A가 전세보증금 5억에 전세 계약을 맺고 2년 거주 후 퇴거를 하려고 하는데, 그 사이에 전셋값이 떨어져서 4억이 되었다면 임대인은 나머지 1억의 현금을 마련해야 하는데 임대인의 경제 사정에 따라 이를 마련하지 못하면 전세보증금을 반환해 주지 못하는 상황이 되는 것입니다. 다만 이런 경우에는 임대인이 해당 주택을 매도하여 전세보증금 반환 비용을 마련할 방법은 있습니다.
- 깡통전세 문제: 집값이 하락해 보증금보다도 낮은 가격에 집이 거래되는 상태입니다. 역전세의 경우 임대인이 최후의 수단으로 보유 주택을 매도하여 전세보증금을 마련하는 방법이 있습니다. 하지만 깡통전세는 집을 팔아도 임차인에게 전세보증금을 전부 돌려줄 수 없습니다. 예를 들어 임차인 B가 전세보증금 5억에 전세 계약을 하고 2년 거주하였는데 그 사이에 6억이던 매매 시세가 4억이 된다면 임대인이 해당 주택을 매도하더라고 전세보증금 반환에 1억이 모자란 상황이 되는 것입니다. 만약 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출마저 선순위로 있다면 후순위 채권자인 임차인에게 돌아갈 돈은 더욱 줄어들게 됩니다.
- 임대인의 악의적 반환 거부: 일부 임대인은 의도적으로 보증금 반환을 미루거나 법적 대응이 어려울 것이라 판단하고 버티는 경우도 있습니다.
기본 대응 방법
- 임대차계약의 종료 의사 통보: 기본적으로 임차인은 가장 먼저 임대인에게 직접 연락하여 반환 일정에 대한 사항을 분명히 전달합니다. 문자나 이메일과 같은 텍스트로 의사를 전달하여 증거를 남겨두고, 직접 전화 연락을 하여 재차 확인하고 통화 내용은 녹음해 두도록 합니다. 보증금 반환이 필요한 상황임을 분명히 전달합니다. 만약 임대인이 새로운 임차인을 구하는데 집을 보러 오는 사람이 없고 임차금액도 낮지 않다면 임대인의 더욱 적극적인 대처를 재차 요청해야 합니다.
- 임대차계약 만기를 앞두고 갱신을 하지 않을 경우: 이 경우 계약 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 의사를 통보합니다. 적어도 만기 2개월 전까지는 의사 통보를 해야 합니다. 임대인도 새로운 임차인을 구할 시간이 필요합니다.
- 임대차계약이 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 경우: 중도 해지 통보 가능합니다. 다만 통보 후 최대 3개월 이후에 효력이 발생하므로 임대인은 최대 3개월 간의 여유 기간을 주장할 수 있습니다.
- 계약 기간이 많이 남아 있는데 이사를 나가길 원하는 경우: 임대인의 동의 및 협조를 구해야 합니다. 상황에 따라 임차인이 새로운 임차인을 구해야 합니다.
- 내용증명 발송: 만약 계약 만기가 다가오는데 임대인이 새로운 임차인 구하기에 적극적이지 않거나, 전세보증금 반환에 대하여 미온적인 반응을 보인다거나, 집을 보러 오는 사람이 없는데도 임대인이 기다리기만 한다면 내용증명을 보내 공식적으로 보증금 반환 요청합니다. 내용증명에는 반환 기한과 법적 대응 가능성을 명확히 명시해야 합니다.
- 전세보증보험 청구: 보증보험에 가입되어 있다면 보증 보험사에 청구하여 보증금을 받을 수도 있습니다.
2. 법적 대응 절차: 내용증명에서 소송까지
협의가 되지 않으면 법적 절차를 밟아야 합니다. 보증금 반환을 위한 법적 조치는 다음과 같이 진행됩니다.
1) 내용증명 발송
내용증명은 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다. 아래 내용을 포함하여 작성합니다.
- 계약 기간과 보증금 액수
- 명확한 반환 기한 및 반환 금액 기재
- 반환 기한을 넘길 경우 다음 법적 조치 진행 계획에 대한 내용
- 반환 기한을 넘길 경우 임차인에게 발생하는 손해금액 청구에 대한 내용
2) 임차권등기명령 신청
내용증명을 통해 전달한 반환 기한을 넘길 경우 임차권등기명령 신청을 합니다. 이는 임차인이 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때 활용하는 제도입니다. 임차권등기를 마치면 이사를 나가서 대항요건을 상실하더라고 이미 취득한 대항력을 상실하지 않기 때문입니다. 따라서 이를 신청하면 보증금 반환 청구권을 유지한 상태로 이사가 가능하며 새로운 세입자가 들어오지 않아도 보증금 반환을 받을 수 있습니다.
3) 소송 전 지급명령 신청
지급명령은 법원을 통해 임대인에게 보증금 반환을 강제하는 절차입니다. 지급명령 신청 후 2주 내에 임대인이 이의 제기를 하지 않으면 바로 강제 집행이 가능합니다.
4) 전세보증금 반환 소송 진행
만약 지급명령에도 임대인이 응하지 않으면, 본격적인 소송을 진행해야 합니다. 소송을 통해 법원에서 반환 판결을 받으면 강제집행을 신청하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3. 강제 집행 및 보증금 반환을 위한 실질적 조치
1) 강제 집행 절차 진행
보증금 반환 판결을 받았음에도 임대인이 지급을 거부하면 강제 집행을 신청할 수 있습니다. 대표적인 방법은 다음과 같습니다.
- 부동산 가압류 신청
임대인의 부동산을 가압류하여 매각 후 보증금을 회수하는 방식입니다. - 통장 압류
임대인의 은행 계좌를 압류하여 보증금을 강제 회수할 수 있습니다. - 월세 임대료 압류
임대인이 해당 건물에서 월세를 받고 있다면, 해당 임대료를 압류하여 보증금으로 충당할 수도 있습니다.
2) 전세보증보험을 통한 보증금 회수
전세보증보험에 가입했다면, 임대인의 재정 상황과 상관없이 보험사를 통해 보증금을 받을 수 있습니다. 대표적인 보증보험 상품은 다음과 같습니다.
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증
- SGI서울보증 전세금보장보험
보증보험을 이용하면 법적 절차 없이 빠르게 보증금을 회수할 수 있습니다.
3) 형사 고소 가능 여부 검토
임대인이 고의적으로 보증금을 반환하지 않고 다른 용도로 사용했다면, 사기죄 적용이 가능할 수도 있습니다. 특히 보증금을 반환할 능력이 없음을 알면서도 계약을 체결한 경우, 형사 고소를 검토할 수 있습니다.
결론: 보증금 반환을 위한 최선의 전략
전세보증금을 돌려받지 못하는 상황은 매우 당황스럽지만 체계적인 대응을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 우선 임대인은 반드시 최대 6개월 전부터 최소 2개월 전까지는 계약을 갱신할 의사가 없음을 미리 통보해야 합니다. 그런데 만약 임대인이 새로운 임차인을 찾는데 미온적이라면 먼저 임대인과 원만한 대화를 시도합니다. 임대인에게 구체적인 전세보증금 반환 계획이 있는지 확인하는 것입니다. 하지만 반환이 어렵다 판단되면 내용증명을 발송합니다. 보통 임대인이 내용증명을 받으면 보증금 반환에 적극적으로 임하게 되어 문제가 해결이 되는 경우가 많습니다. 그럼에도 반환이 안 되면 지급명령 및 소송을 고려해야 합니다. 보증보험에 미리 가입해 두는 것도 예방책이 될 수 있습니다.
전세 계약을 체결할 때부터 안전한 계약을 준비하는 것이 가장 중요합니다. 전세계약을 할 때는 반드시 보증보험 가입을 고려하고 임대인의 재정 상태를 확인하는 것이 안전한 전세계약의 첫걸음입니다.