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장기수선충당금은 전세 또는 월세 계약 시 임차인이 납부하게 되는 금액 중 하나로, 건물의 유지·보수를 위한 비용입니다. 하지만 전월세 계약이 종료되면 이 금액을 반환받을 수 있는지 여부가 중요한 문제로 떠오릅니다. 본 글에서는 장기수선충당금의 정의부터 반환 절차, 법적 근거까지 자세히 정리하여 임차인이 꼭 알아야 할 정보를 제공합니다.
1. 장기수선충당금의 의미 (징수 목적, 대상 주택, 금액)
장기수선충당금은 공동주택의 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하는 것을 말합니다. 이는 「공동주택관리법」 제30조 제1항에 명시되어 있습니다. 주로 아파트, 오피스텔, 상가 등에서 공용시설의 보수 및 개량을 위해 사용됩니다.
장기수선충당금의 주요 목적
- 건물의 외벽 보수, 승강기 유지보수, 지하 주차장 보수 등 공용시설 관리
- 건물의 노후화 방지를 위한 장기적인 유지보수 계획
- 시설 개선 및 안정적인 거주 환경 조성
보통 관리비에 포함되어 청구되는 경우가 많지만, 임차인은 이 비용을 반드시 부담해야 하는지, 계약 종료 후 돌려받을 수 있는지 여부를 명확히 알아둘 필요가 있습니다.
장기수선충당금의 징수 대상 주택
장기수선충당금은 다음에 해당하는 공동주택의 경우 징수하도록 되어 있습니다.
- 300세대 이상의 공동주택
- 승강기가 설치되어 있는 공동주택
- 중앙집중식 난방 또는 지역난방 방식을 갖춘 공동주택
장기수선충당금액
장기수선충당금은 지역, 아파트 단지, 평수 등에 따라 다릅니다. 일반적으로는 대략 15,000원~35,000원 선입니다. 1년이면 180,000원~420,000원이고, 장기 거주할 경우 백만 원 이상 부과됩니다. 장기수선충당금은 관리비에 포함되어 부과되므로, 관리비 내역서를 확인하여 매월 얼마씩 부과되고 있는지 확인합니다. 적지 않은 금액이므로 임차인은 이사를 나갈 때 이를 잘 챙겨야 합니다.
2. 장기수선충당금 반환 절차
임차인은 계약 종료 후 장기수선충당금을 반환받을 수 있는지 확인해야 합니다.
① 담당 부동산 중개업소에 확인
이사 가기 전에 부동산 중개업소에 장기수선충당금 반환에 관한 언급을 합니다. 보통 업무를 잘 하는 부동산 중개업소는 이사 가는 당일 알아서 관리사무소에 문의를 하여 장기수선충당금을 임대인에게 알려주고 이를 임차인에게 반환해주도록 합니다. 하지만, 일부 이를 챙기지 못하는 경우가 있으므로 확인 차 장기수선충당금을 언급해 주면 좋습니다. 이때 임차인이 전입한 날짜를 알려주면 부동산 중개업소에서 업무를 정확히 진행하는데 도움이 됩니다. 관리사무소에서 임차인이 전입한 날짜를 물어보는 경우가 많기 때문입니다.
② 관리사무소에 확인 전화
부동산 중개업소에서 알아서 해 주기 때문에 반드시 할 필요는 없지만 임차인도 확인 차 전화를 해서 장기수선충당금을 확인해 두면 더블 체크가 됩니다. 마찬가지로 본인이 전입한 날짜를 확인하고 관리사무소에 알려줍니다.
③ 전출일에 장기수선충당금 반환 받기
보통 이사를 마치고 최종 퇴거를 하기 전에 보증금, 해당월의 관리비, 각종 키(Key) 등을 전달하게 되는데 이때 장기수선충당금도 반환을 받습니다.
④ 반환 거부 시 법적 조치 고려
만약 임대인이 반환을 거부한다면 내용증명을 보내고, 그래도 해결되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원에 반환 청구를 할 수 있습니다.
3. 장기수선충당금 반환의 법적 근거
장기수선충당금은 「공동주택관리법」 제30조 제1항에 따라 해당 주택의 소유자가 납부해야 합니다.
또한 「공동주택관리법 시행령」 제31조 제8항에 따르면 임차인은 장기수선충당금의 납부의무자가 아니므로 임차인이 해당 주택의 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 이사할 때 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 정산을 받을 수 있습니다
① 공동주택관리법
- 공동주택관리법에 따르면 장기수선충당금은 소유자가 납부해야 합니다.
- 법원 판례에서도 "임차인이 부담한 장기수선충당금은 계약 종료 시 반환되는 것이 원칙"이라고 판결하고 있습니다.
② 반환을 위한 법적 대응 방법
장기수선충당금 반환을 거부당했을 때 임차인은 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.
- 내용증명 발송 (임대인에게 반환 요구)
- 먼저 임대인에게 장기수선충당금의 법적인 부분을 설명하고 반환하여 줄 것을 요청합니다.
- 그럼에도 반환을 거부하면 반환을 요청하는 내용증명을 발송합니다.
- 내용증명에는 반환 요구 금액, 법적 근거, 지급 기한을 명시해야 합니다.
- 만약 반환을 거부할 경우 소송을 진행할 수 있음을 밝히는 것도 효과적입니다.
- 임대차분쟁조정위원회 신청
- 임대차분쟁조정위원회는 주택 임대차와 관련된 분쟁을 조정해 주는 기관입니다.
- 장기수선충당금의 반환을 거부하는 경우, 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하여 조정을 받을 수 있습니다.
- 법원에 반환 소송 제기
- 내용증명과 분쟁 조정이 실패하면 법원을 통해 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.
- 소액심판제도를 활용하면 비교적 간단한 절차로 진행할 수 있습니다.
결론
장기수선충당금은 공동주택의 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하는 것을 말하는 것으로 이는 「공동주택관리법」 제30조 제1항에 명시되어 있습니다. 관리비에 합산되어 부과되므로 편의상 임차인이 거주 중 납부하지만 퇴거 시 법적으로 소유주로부터 반환받도록 되어 있습니다. 소유주가 반환을 거부하면 이를 반환하여 줄 것을 요청하고 지속하여 거부할 경우 법적 절차를 밟아 반환받을 수도 있습니다.