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전세 계약을 할 때 가장 중요한 것은 전세보증금을 안전하게 보호하는 것입니다. 이를 위해 많은 세입자들이 전세권 설정을 고려하지만, 전세권 설정에는 장점과 단점이 공존합니다. 본 글에서는 전세권 설정의 개념과 절차, 필요 서류, 장점과 단점까지 상세히 설명하여 전세 계약 시 올바른 선택을 할 수 있도록 도와드립니다.
1. 전세권 설정이란?
전세권 설정이란, 세입자가 집주인(임대인)과 계약을 맺을 때 보증금을 지키기 위해 부동산 등기부등본에 ‘전세권’을 기입하는 것을 의미합니다. 전세권을 설정하면 세입자는 해당 부동산을 담보로 법적 권리를 확보하게 되며, 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못할 경우 경매를 통해 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
전세권 설정과 확정일자 및 전입신고의 차이
- 전세권 설정: 등기부등본에 기재되므로 법적 효력 강합니다. 다만 확정일자와는 달리 집주인의 동의가 필요하고 절차가 더 복잡합니다. 신청 당일부터 효력이 발생합니다.
- 확정일자: 동사무소(주민센터)에서 확정일자를 부여합니다. 이를 통해 우선변제권이 부여됩니다. 신청일 다음날부터 효력이 발생합니다. 집주인의 동의 사항이 아니며 전월세 계약을 하고 바로 신청이 가능합니다.
- 전입신고: 실제 이사를 온 날 전입 신고를 합니다. 이를 통해 대항력이 발생합니다. 집주인의 동의 사항이 아니며 법적으로 이사 온 날로부터 14일 이내에 하도록 되어 있습니다.
2. 전세권 설정 방법 (절차 및 필요 서류)
전세권 설정 절차
- 임대인(집주인)과 협의: 전세 계약 전에 집주인과 전세권 설정에 대해 사전 합의를 합니다. 즉, 집주인의 동의를 구하는 과정입니다.
- 전세권 설정 계약서 작성: 기본 전세 계약서 외에 전세권 설정 계약서 작성합니다.
- 전세권 설정 등기 신청: 관할 등기소 방문 또는 인터넷등기소 이용하여 신청합니다.
- 등기부등본 확인: 전세권이 정상적으로 등록되었는지 확인합니다.
전세권 설정 시 필요한 것들
- 세입자(전세권자): 신분증, 전세 계약서, 인감도장 및 인감증명서
- 집주인(임대인): 신분증, 등기권리증(또는 등기필증), 인감도장 및 인감증명서
- 공통 서류: 전세권 설정 계약서, 부동산 등기부등본, 위임장 (대리인이 신청할 경우)
3. 전세권 설정의 장점
1) 보증금 반환 우선권 확보
전세 계약 종료 후, 보증금을 돌려받지 못할 경우 소송 없이도 법적으로 집을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있습니다.
2) 세입자의 거주 안정성 보장
계약 기간 동안 임의로 퇴거 요청을 받을 가능성이 낮아집니다.
3) 주택 매매 시에도 세입자 보호
집주인이 집을 매매하더라도 전세권이 설정된 상태에서 계약이 이루어지므로, 세입자가 불리한 상황에 처할 가능성이 줄어들게 됩니다.
4. 전세권 설정의 어려움 또는 단점
1) 집주인이 전세권 설정을 거부할 가능성이 높음
전세권 설정이 이루어지면 등기부등본 상에 전세권이 설정됩니다. 즉, 해당 부동산의 권리 일부를 임차인이 가지게 되는 것입니다. 이를 통해 임차인은 전대차 계약을 하여 전세권을 설정한 기간 동안 다른 사람에게 임대를 줄 수 있는 권한이 생깁니다. 또한 담보대출의 실행이 가능합니다. 이러한 부분은 임대인 입장에서는 불안 요소로 작용하게 됩니다. 아울러 집주인은 재산권 행사에 제한이 생길 우려가 있으므로 전세권 설정에 동의하지 않을 가능성이 있습니다. 만약 집주인의 동의가 되지 않으면 전세권 설정 자체가 불가합니다.
2) 전세권 설정 및 말소 비용
- 전세권 등기 직접 신청
- 등록면허세: 전세보증금의 0.2% + 지방교육세 (등록면허세의 20%)
- 예시 전세보증금 10억의 경우 등록면허세는 200만원이고 지방교육세는 40만 원입니다.
- 등기 수수료: 3~4만원
- 제증명 비용: 약 1~2만 원
- 법무사를 통하지 않고 직접 신청하므로 법무사 의뢰비를 절감할 수 있으나 시간과 수고가 들고, 보통 지식과 경험이 적으므로 진행 과정에서 실수가 발생할 수 있습니다.
- 법무사에게 의뢰할 경우 비용 (선택 사항)
- 직접 등기 신청을 하기 어려운 경우 법무사를 통해 대리할 수도 있습니다.
- 위의 전세권 등기 직접 신청 비용에 법무사 의뢰비가 추가되므로 비용이 더 늘어납니다.
- 법무사 의뢰비: 약 150,000원~500,000원 (법무사 의뢰비는 법무사에 따라 차이가 나니 여러 법무사를 비교해 보시길 추천드립니다.)
5. 전세권 설정이 필요한 경우
✅ 전세권 설정이 유리한 경우
- 전세 계약 규모가 크고, 보증금이 높을 경우입니다.
- 집주인의 신용이 불안정하거나, 대출이 많이 설정된 경우입니다.
- 집이 경매에 넘어갈 위험이 있는 경우입니다.
❌ 전세권 설정이 필요 없는 경우
- 소규모 전세 계약 (보증금이 적을 경우)인 경우입니다.
- 확정일자와 전입신고를 통해 보호받을 수 있는 경우입니다.
- 집주인이 전세권 설정을 거부하고, 계약 진행이 어려운 경우입니다.
결론
전세권 설정은 전세보증금을 보호하는 강력한 법적 장치이지만, 집주인의 동의를 받아야 하는 제한점이 있습니다. 집주인과 협의가 가능하다면 전세권 설정이 가장 안전한 방법이지만, 그렇지 않다면 확정일자와 전입신고를 통해 대안을 찾을 수도 있습니다.
✅ 보증금 보호가 최우선이라면 전세권 설정이 유리합니다.
❌ 집주인의 거부 가능성이 높고, 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
💡 전세 계약 전, 집주인의 부채 상태와 부동산 권리 관계를 먼저 확인하는 것이 중요합니다!