전세 사기의 주요 유형 및 이에 대한 예방 방법과 필수 절차

전세 사기의 주요 유형 및 이에 대한 예방 방법

전세 사기는 임차인의 보증금을 의도적으로 반환하지 않는 불법 행위를 의미합니다. 최근 몇 년간 전세 사기 피해가 급증하면서 이에 대한 예방책을 철저히 마련하는 것이 중요해졌습니다. 전세 사기의 주요 유형과 특징 그리고 이에 대한 예방 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

 

① 무권리자 계약 (가짜 집주인 사기)

• 임대인이 아닌 제3자가 집주인 행세를 하며 계약을 진행하는 유형입니다. 
• 위조된 등기부등본을 보여주거나 진짜 소유자의 이름을 도용하여 계약을 체결합니다. 
• 계약 후 세입자가 입주하려 하면 실제 집주인이 나타나면서 비로소 문제가 발생합니다. 

  예방 방법:

• 계약 전 등기부등본 원본을 직접 발급받아 집주인이 실제 소유자인지 확인합니다.  
• 계약 시 집주인의 신분증 원본에 나와 있는 사진과 집주인의 얼굴을 대조합니다. 
• 집주인의 신분증 원본과 등기부등본을 대조합니다. 
• 부동산 계약은 반드시 공인중개사를 통해 진행하고 직거래는 가급적 피합니다. 

② 깡통전세 (근저당이 많은 전세 사기)

• 집값보다 전세보증금이 더 높거나 근저당이 과다한 경우입니다. 
• 집주인이 대출을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가면서 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다. 
• 특히 신축 빌라나 소형 오피스텔에서 많이 발생합니다. 

  예방 방법:

• 계약 전 등기부등본을 확인하여 선순위의 근저당 비율 체크합니다. 집값의 60% 이상이면 위험합니다. 
• 일정 비율은 월세로 전환하여 전세보증금의 비중을 낮춥니다. 
• 전세보증보험(HUG, SGI서울보증) 가입 가능 여부 확인합니다. 
• 주변 시세보다 전세금이 과도하게 저렴하면 사기 가능성이 높습니다.

 

③ 신탁사기 (신탁 등기된 부동산 불법 임대)

• 집주인이 해당 부동산을 신탁회사에 맡긴 상태에서 불법적으로 임대 계약을 진행하는 경우입니다. 
• 세입자는 정상적으로 계약했다고 생각하지만 실제로는 신탁사의 동의 없이 진행된 계약이므로 법적 효력이 없습니다. 

  예방 방법:

• 계약 전 등기부등본에서 '신탁원부'가 있는지 반드시 확인합니다. 
• 신탁 등기가 되어 있다면, 신탁회사의 동의서가 있는지 확인 후 계약 진행합니다. 
• 신탁회사에 직접 연락하여 임대 계약이 유효한지 확인합니다. 

전세 사기 예방을 위한 필수 절차

전세 계약을 안전하게 진행하려면 사전에 반드시 확인해야 할 절차는 다음과 같습니다. 공인중개사가 발급해 주기도 하지만 본인이 직접 발급해서 확인하도록 해야 합니다. 

 

① 등기부등본 확인 (임대인의 실제 소유권 확인)

등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 근저당, 압류 여부를 확인할 수 있는 공식 문서입니다. 

 

 확인 방법:

• 대법원 인터넷 등기소에서 직접 발급하며 발급 비용은 1,000원이며 모바일로도 가능합니다. 
• 등기부등본의 갑구(소유권), 을구(근저당권, 대출 정보) 확인이 필수입니다. 
• 계약 체결 전에 다시 한번 직접 발급해서 변동 사항이 없는지 확인합니다. 

  등기부등본에서 주의할 점:

• 집주인이 최근 변경되었다면 주의해야 한다. 전세 사기를 위해 명의를 변경했을 가능성이 있습니다. 
• 근저당 설정이 많다면 피하는 것이 안전하다. 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다. 
• 압류·가압류 내역이 있으면 계약 금지한다. 소유주가 경제적으로 위험한 상태일 가능성이 높습니다. 

 

② 확정일자 받기 (보증금 반환 우선순위 확보)

확정일자는 임대차 계약서를 공적으로 인증받는 절차로, 보증금을 법적으로 보호할 수 있는 중요한 방법입니다. 

 

확정일자 받는 방법:

• 전월세 계약 체결 후 바로 주민센터 방문하여 계약서 원본을 제출하고 확정일자 도장을 받는다. 근무 시간에 방문하면 당일 처리가 가능합니다. 
• 정부 24에서 온라인 신청도 가능합니다. 단, 평일 오후 6시 이후나 토요일 또는 공휴일에 접수된 건은 다음 근무일로 확정일자가 부여됩니다. 평일 오후 4시 이후 접수된 건도 다음 근무일에 확정일자가 부여될 수 있으니 주의를 요합니다.
• 종종 계약일이 아닌 이삿날에 확정일자를 받는 경우가 있는데 , 확정일자는 계약 후 바로 받도록 합니다. 

  확정일자의 효과:

• 보증금 반환 우선순위 확보합니다. (우선변제권)
• 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 가능성이 높아집니다. 
• 전입신고와 함께 진행하면 더욱 안전하다. 단, 전입신고 계약 체결일이 아니라 실제 전입일에 가능합니다. 

③ 전세보증보험 가입 (보증금 반환 100% 보장)

전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보험사를 통해 보증금을 돌려받을 수 있는 제도입니다. 

 

 가입 가능한 전세보증보험 기관:

• HUG(주택도시보증공사)
• SGI서울보증보험

  가입 조건:

• 등기부등본상 근저당 비율이 일정 수준 이하여야 가능합니다. 
• 보증보험이 가입되지 않는 경우, 전세 계약이 위험할 가능성이 큽니다.  
• 대표적인 보증 기관으로는 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등이 있으며, 가입 조건과 보증 한도가 다를 수 있으므로 계약 전 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 전세 계약을 체결하기 전에 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 임대인이 협조하지 않을 경우 계약을 다시 고려하는 것이 좋습니다. 
• 또한, 보증보험에 가입하기 위해서는 전세 계약서와 임대인의 동의가 필요하며, 임대인의 세금 체납 여부, 주택담보대출 현황 등도 심사 기준에 포함됨. 따라서 계약 전 등기부등본을 확인하여 근저당권이 많이 설정된 주택인지 검토하는 것이 필수적입니다. 

  보증보험 가입 절차:

• 보증기관을 통해 가입 신청을 합니다. 
• 임대차 계약서, 확정일자 받은 계약서를 제출합니다. 
• 보증보험료 납부 후 보증서를 받습니다. 

 결론

 

전세 사기를 피하기 위해서는 계약 전 필수 서류를 확인하고, 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 방법을 활용해야 합니다.

•  등기부등본 확인: 소유주 확인, 근저당 비율 체크, 가압류 여부 확인
•  확정일자 받기: 보증금 반환 우선순위 확보, 전입신고와 함께 진행
•  전세보증보험 가입: 보증금 100% 보호, 계약 전 보험 가입 가능 여부 체크

전세 계약은 단순히 가격이 저렴한 곳을 선택하는 것이 아니라, 법적 보호를 충분히 받을 수 있는 매물인지 확인하는 것이 가장 중요합니다.