전월세 거주 중 하자 및 손상 발생 시 책임 소재는?

전세 계약을 맺고 거주하는 동안 하자가 발생하면, 이를 수리해야 하는 책임이 누구에게 있는지 궁금할 때가 많습니다. 임대인과 임차인의 책임 범위를 명확히 알지 못하면 불필요한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 본 글에서는 전세 거주 중 발생한 하자의 수리비 부담 주체를 법률적 근거를 바탕으로 상세히 설명합니다. 또한, 하자 발생 시 대응 방법과 실질적인 해결 방안을 함께 살펴보겠습니다.

1. 전세 하자 발생 시, 기본적인 책임 원칙

전세 계약에서 하자 발생 시 책임 소재는 기본적으로 임대인(집주인)이 부담하는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법과 민법에 따르면, 임대인은 임차인이 정상적으로 주택을 사용할 수 있도록 유지·보수할 의무가 있기 때문입니다.

• 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

아울러 하자 발생 시 원상복구에 대한 입증 책임은 임대인에게 있습니다. 따라서 임대인은 임차인에게 인도될 시점의 집 상태에 대한 입증 자료(사진 또는 동영상)를 남겨두도록 해야 합니다. 한편 임차인도 임대인의 주장에 대해 반박 시 필요할 수도 있으니 입주 시 집 상태에 대한 증거 자료를 남겨두도록 합니다.   

 

임대인의 책임이 되는 경우

• 집이 원래부터 하자를 가지고 있었거나, 노후화로 인해 자연적으로 발생한 문제
• 건물의 주요 구조(벽, 천장, 배관, 전기시설 등)에서 발생한 하자
• 임차인이 정상적으로 사용했음에도 불구하고 발생한 문제

예를 들어, 계약 후 얼마 지나지 않아 천장에서 물이 샌다면 이는 임대인의 수리 책임입니다. 배관이 오래되어 누수가 발생했다면 역시 임대인이 부담해야 합니다. 외벽 균열, 보일러 노후화, 전기 배선 문제 등도 임대인이 해결해야 할 하자에 속합니다.

 

한편, 임차인은 민법상 거주 중 선량한 관리자로서의 역할을 수행할 의무가 있습니다. 아울러 수리를 요하는 사항이 발생할 경우에는 지체 없이 임대인에게 이를 통지해 주어야 합니다. 

• 민법
  제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
• 제634조(임차인의 통지의무) 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

임차인의 책임이 되는 경우

• 벽지 훼손, 바닥 찍힘, 문이나 창문 파손 등 입주자가 직접 사용하며 생긴 손상
• 잘못된 사용으로 인한 보일러 고장, 배수구 막힘 등
• 세탁기, 에어컨 등 임차인이 설치한 가전제품으로 인한 누수 및 고장

즉, 세입자의 고의 또는 과실로 인해 발생한 하자는 임차인이 부담해야 하며, 그렇지 않은 경우는 대부분 임대인이 책임집니다. 하지만 사례에 따라 책임 소재가 불분명한 경우가 있어 임차 계약 시 합의한 특약 사항이 중요한 판단 기준이 되기도 합니다. 만약 임차 계약 시 임대인과 임차인이 수선의 책임에 대하여 구체적인 특약을 정하면 이에 따르도록 합니다. 반면 수선의 책임에 대한 구체적인 특약이 없다면 일반적으로 소규모의 수선은 임차인이 부담하고, 대규모의 수선을 요하는 것은 임대인이 부담하도록 하고 있습니다. 만약 통상의 손모나 자연적 마모에 대해서도 임차인이 원상복구 비용을 부담하도록 특약 사항을 협의할 수도 있는데 이를 위해서는 특약사항에 임차인의 원상복구에 대한 구체적인 내용이 명시되어야 합니다. 

• 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다(2007다 91336 판결 참고). 

대규모 수선은 다음과 같은 것들을 의미합니다. 

• 하자가 임대차 부동산 목적물로써의 역할을 할 수 없는 경우
• 하자가 주요 구성이나 기본적 중요 설비에 해당하는 경우
• 하자 수리비가 거액에 해당하는 경우 
• 화장실의 주요 구조물인 변기, 세면대 수리
• 건물의 난방 시설인 보일러 수리
• 임대목적물의 구조에 해당하는 샷시 수리
• 거액이 들고 건물 구조적인 문제에 해당하는 누수 책임
• 건물의 구조적인 문제로 인한 결로 책임 

2. 하자 유형별 책임 분담 예시

전세 거주 중 하자가 발생했을 때, 어떤 하자가 누구의 책임인지 구체적으로 살펴보겠습니다.

하자 유형	임대인(집주인) 책임	임차인(세입자) 책임
보일러 고장	노후화로 고장 난 경우	잘못된 사용으로 고장 난 경우
수도 배관 누수	오래된 배관 문제	세면대에 무거운 물건을 떨어뜨려 깨진 경우
벽지 및 장판	자연적인 노후화	자연적 마모 또는 감가상각을 초과하는 손상이 있는 경우
전기 배선 문제	배선 노후화로 인한 단선	임차인의 과실로 인한 합선
문, 창문 고장	원래부터 결함이 있던 경우	강한 충격으로 파손한 경우

이처럼 하자의 원인과 유형에 따라 책임이 달라지므로, 발생한 하자가 자연적 노후인지, 세입자의 과실인지 먼저 판단하는 것이 중요합니다.

3. 하자 발생 시, 해결 절차와 임차인의 대응 방법

임대차 계약 하기 전에 기존에 있던 하자가 있는지 확인해 두고 있다면 계약 시에 이에 대한 수리 및 보수를 하도록 요청합니다. 또한 입주 시 문제가 있는 부분에 대해서는 사진이나 동영상 기록을 남기고 임대인에게 통보하도록 합니다. 만약 거주를 하면서 하자가 발생하면 다음과 같은 순서로 해결하는 것이 좋습니다. 

 

1) 하자 발생 즉시 임대인에게 통보

하자가 발생하면 즉시 임대인에게 알리고 사진이나 영상으로 증거를 남기는 것이 중요합니다. 특히 카톡이나 문자로 남기면 나중에 증거로 활용할 수 있습니다. 하자 보수를 요구한 사실이 있다는 증거를 남겨 두는 것 자체가 추후 분쟁 발생 시 유리한 자료로 활용될 수 있습니다. 

2) 임대인과 해결 방법 논의

임대인이 책임이 있는 하자라면, 빠르게 수리 일정을 조율해야 합니다. 간혹 임대인이 수리를 미루거나 거부하는 경우도 있으므로, 법적 근거를 제시하며 협의하는 것이 필요합니다.

3) 임대인이 수리를 거부하는 경우

임대인이 정당한 이유 없이 수리를 거부한다면, 다음과 같은 대응 방법을 고려할 수 있습니다.

• 임차인의 비용으로 수리 후 임대인에게 청구 가능 (민법 제626조)
• 임차권 등기명령 신청 가능 (전세금 보호를 위해)
• 임대차 계약 해지 가능 (임대인이 유지·보수 의무를 이행하지 않는 경우)

4) 계약서 확인 및 법적 대응

전세계약서에 "특정 수리 항목은 임차인이 부담한다"는 조항이 있는지 확인해야 합니다. 만약 계약서에 없는 사항이라면, 일반적으로 임대인의 유지·보수 책임이 더 크므로 이를 근거로 법적으로 대응할 수도 있습니다.

5) 만약 분쟁 상태에서 이사를 나가게 될 경우 

동영상이나 사진을 찍어 마지막 상태를 기록으로 남겨 둡니다. 

결론: 하자 발생 시, 임차인의 권리와 책임을 명확히 알자

전세 거주 중 하자가 발생하면 임대인과 임차인의 책임을 정확히 구분하는 것이 중요합니다.

• 자연적 노후나 구조적 문제는 임대인이 부담
• 세입자의 과실로 인한 하자는 임차인이 부담
• 임대인이 정당한 이유 없이 수리를 거부하면 법적 대응 가능

계약 전 집안 상태를 꼼꼼히 확인하고, 입주 전 집안 상태에 대한 사진 또는 동영상 자료를 남겨 놓도록 합니다. 하자가 발생하면 증거를 남기고 빠르게 임대인에게 통보하는 것이 첫 번째입니다. 필요시 하자 보수 및 수선을 요청합니다. 한편 임차인으로서 거주 기간 동안 집의 상태를 온전히 유지하도록 최선을 다할 의무도 있습니다. 전세 계약 시 발생할 수 있는 분쟁을 미리 방지하고, 필요할 경우 법적 절차를 통해 해결하는 방법도 숙지해 두세요.