전월세 계약 후 확정일자 받는 법 총정리 (방문 vs 온라인)

전월세 계약을 체결한 후 확정일자를 받는 것은 임차인의 보증금을 보호하는 필수 절차입니다. 확정일자는 임대차 계약의 존재를 공적으로 인정받는 중요한 장치입니다. 즉, 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 확정일자를 받은 세입자는 전입신고를 통해 대항력을 확보함과 동시에 보증금에 대한 우선변제권을 가질 수 있습니다. 확정일자가 없으면 주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 본 글에서는 확정일자의 개념과 필요성, 방문 신청과 온라인 신청 방법을 비교하여 자세히 설명해 드립니다.

확정일자란? 왜 중요한가?

전월세 계약을 맺은 후, 세입자가 계약서에 확정일자를 받으면 임대차 계약이 특정 날짜에 체결되었다는 사실이 공적으로 인정됩니다. 즉, 법적으로 해당 날짜에 계약이 존재했다는 것을 증명하는 역할을 합니다. 다만 확정일자를 신고해야 법적 효력이 발생하므로 가급적 계약을 체결한 날에 확정일자를 받는 것이 가장 좋습니다. 평일 저녁 시간 또는 주말에 계약을 하면 당일 확정일자를 받을 수 없다는 점을 유념하여 주십시오.  

확정일자가 필요한 이유

• 우선변제권 확보 - 확정일자가 있고 실제 이사를 해서 전입신고를 하면 우선변제권을 획득하게 됩니다. 가령 주택이 경매에 넘어갔을 때 다른 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 
• 불법 전대나 위반 계약 방지 - 집주인이 몰래 집을 다른 사람에게 다시 임대하는 등의 위험을 방지할 수 있습니다.
• 보증금 보호 - 확정일자가 없으면 계약서가 있어도 법적으로 보증금 보호를 받을 수 없습니다.
• 임대차 보호법 적용 가능 - 확정일자를 받으면 '주택임대차보호법'의 보호를 받을 수 있습니다.

확정일자 받는 방법 1 (방문 신청)

확정일자를 받는 가장 일반적인 방법은 주민센터, 등기소 등 기관을 직접 방문하여 직접 신청하는 것입니다.

방문 신청 절차

1. 임대차 계약서 원본 및 사본, 신분증을 준비합니다.
2. 관할 주민센터 또는 법원 등기소를 방문합니다. 이때 전월세 계약을 한 부동산이 속해 있는 관할 지역 관공서에 방문하도록 합니다.  
3. 확정일자 부여 요청합니다. 담당 직원이 직접 처리를 해주며 시간은 보통 10분 이내로 소요됩니다.  
4. 수수료를 납부합니다. (1건당 600원)
5. 확정일자 확인 후 계약서 보관

방문 신청의 장점과 단점

• 장점 - 관공서 업무 시간에 방문하면 현장에서 즉시 확정일자를 받을 수 있습니다. 담당 직원이 직접 업무를 처리하여 주기 때문에 편리하며 업무에 능숙하여 빠르게 처리를 해줍니다. 직접 확인 후 서류를 받을 수 있어 신뢰도 높습니다.
• 단점 - 관공서에 직접 방문해야 하고, 평일 근무시간(9~18시) 내에 방문해야 처리가 가능합니다. 

확정일자 받는 방법 2 (온라인 신청)

온라인 신청은 정부 24 및 인터넷등기소를 통해 비대면으로 진행할 수 있는 방식입니다. 

온라인 신청 절차

1. 정부 24 또는 인터넷등기소에 접속합니다.
2. 회원 가입 절차를 진행합니다. 이때 휴대폰 인증 또는 공동인증서 인증이 필요합니다. 
3. 확정일자 발급에는 공인인증서나 공동인증서가 필요합니다. (미리 준비하여 주십시오.) 
4. 임대차 계약 정보를 입력합니다. (주택 주소, 계약 금액, 임대인·임차인 정보 등)
5. 계약서 파일을 업로드합니다. (모든 첨부자료는 반드시 원본 서류를 스캔 혹은 PDF파일로 변환하여 파일을 등록해야 합니다.)
6. 처리 시간은 보통 1~3시간 이내에 처리되어 결과를 문자나 이메일로 고지해 줍니다.
7. 확정일자 발급 확인 후 서류를 출력하여 보관합니다. 
8. 수수료 납부 (1건당 500원)

온라인 신청의 장점과 단점

• 장점 - 관공서 방문 없이 신청이 가능하며 24시간 언제든 신청 가능합니다. 최초 발급을 받은 후 24시간 이내에는 재발급에 대한 횟수 제한이 없습니다. 
• 단점 
  • 공동인증서가 필요하고, 본인이 직접 정보를 입력하고 계약서 파일을 업로드하는 등의 번거로움이 있습니다. 또한 스캔한 계약서가 흐리면 발급이 거부될 수 있습니다. 컴퓨터를 잘 다루는 사람도 보통 처음하는 작업이므로 생각보다 시간이 오래 소요됩니다. 
  • 아울러 오후 4시 이후 온라인으로 신청할 경우 당일 처리가 안 될 수도 있다는 점이 중요합니다. 이 경우 익일에 처리가 됩니다. 주말 신청은 월요일에 처리됩니다. 평일 오후에 온라인으로 접수를 할 경우 온라인 등록에 시간이 생각보다 오래 소요되어 오후 4시를 넘어갈 수 있으며 이 경우 의도하지 않게 당일 확정일자를 받지 못하는 문제가 생길 수 있으니 이 점을 주의하여 주십시오. 참고로 확정일자 효력은 신청 시점이 아니라 확정일자 부여 시점입니다. 
  • 시스템 장애가 발생할 경우 처리가 지연될 수 있습니다. 
  • 이와 같이 온라인 신청은 확정일자 접수 과정에서 번거로운 작업이 많고 본인이 직접 처리를 해야 합니다. 따라서 관공서 방문이 어려운 경우를 제외하면 방문 신청을 추천합니다. 

방문 vs 온라인 신청 간단 정리

비교 항목	방문 신청	온라인 신청
신청 편의성	직접 방문 필요	인터넷으로 간편 신청 가능
처리 속도	즉시 확정일자 부여	다소 시간 소요될 수 있음
비용	600~1,000원	무료
필요 서류	계약서 원본·사본	계약서 스캔본·사진
시간 제한	평일 근무시간(9~18시)	24시간 접수는 가능

방문 신청이 적합한 경우

• 서류를 직접 확인받고 싶을 때
• 온라인 사용이 어려운 경우
• 온라인 신청은 확정일자 접수 과정에서 번거로운 작업이 많고 본인이 직접 처리를 해야 합니다. 따라서 관공서 방문이 어려운 경우를 제외하면 방문 신청을 추천합니다. 

온라인 신청이 적합한 경우

• 관공서 운영 시간에 방문할 상황이 안 되는 경우 
• 공동인증서가 있는 경우

확정일자 신청 후 유의사항

확정일자를 받았다고 해서 완전히 안전한 것은 아닙니다. 보증금을 더욱 안전하게 보호하려면 다음 사항을 체크해야 합니다.

1) 전세권 설정 또는 보증보험 가입 고려

확정일자는 경매 시 선순위 채권자(은행, 세금 등) 보다 보호받기 어렵다는 단점이 있습니다. 보증금을 보호하려면 전세권 설정을 하거나 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입을 고려하세요.

2) 전입신고와 함께 진행하기

확정일자만 받으면 보호받기 어렵습니다. 전입신고(거주지 주소 변경)까지 마쳐야 보증금 보호 가능합니다.

3) 계약서 원본 보관

확정일자가 찍힌 계약서는 꼭 원본을 보관하세요.

결론

전월세 계약 후 확정일자를 받는 것은 세입자의 보증금을 보호하는 가장 기본적인 절차입니다. 확정일자는 임대차 계약의 존재를 법적으로 증명하는 수단이기 때문에 반드시 신청해야 합니다.
방문 신청과 온라인 신청 중 본인의 상황에 맞는 방식을 선택하여 확정일자를 받고, 추가적으로 보증보험 가입 및 전입신고까지 진행하면 더욱 안전한 임대차 계약이 가능합니다.
확정일자를 통해 안전한 전월세 계약을 체결하세요.